הערכת שווי דירה - ההבדלים בין מתווך לשמאי נדל"ן
כאשר מדובר בהערכת שווי של דירה, ישנן שתי אפשרויות עיקריות: פנייה למתווך נדל"ן או לשמאי מקרקעין מוסמך. למרות ששניהם עוסקים בתחום הנדל"ן, קיימים הבדלים משמעותיים באופן שבו הם מעריכים את שווי הנכס.
חשוב להבין כי דירות הן מוצר מורכב ולא הומוגני. במהלך השנים, דירות עוברות שינויים ושיפורים בקצב ובאופן שונה, מה שהופך כל דירה לייחודית. לכן, קשה למצוא שתי דירות זהות לחלוטין.
מתווך נדל"ן מקצועי נמצא בקשר ישיר עם קונים פוטנציאליים ומכיר את דרישות השוק מכלי ראשון. הוא יודע מה מחפשים הקונים ומהו טווח המחירים שהם מוכנים לשלם עבור דירה ספציפית, בהתאם למאפייניה הייחודיים ולמיקומה. המתווך מסתמך על ניסיונו, היכרותו העמוקה עם השוק המקומי ותחושת הביקוש הנוכחית כדי לגבש הערכת שווי מדויקת.
לעומת זאת, שמאי מקרקעין מתבסס על נתוני עבר, לרוב מהחודשים האחרונים של עסקאות שבוצעו בדירות דומות. עם זאת, מכיוון שהשמאי אינו מבקר בכל הדירות הללו, הוא עלול לפספס מאפיינים ייחודיים שהשפיעו על מחיריהן. כתוצאה מכך, השמאי נאלץ להשתמש בממוצעים ובהכללות, מה שעלול להוביל להערכת שווי פחות מדויקת.
בעיה נוספת העומדת בפני שמאים היא מיעוט עסקאות בחלק מהאזורים. כאשר לא התבצעו עסקאות רבות ברחוב או בשכונה מסוימת בתקופה האחרונה, השמאי נאלץ להסתמך על נתונים ישנים יותר, מה שמגביר את הסיכוי לאי-דיוקים בהערכת השווי.
ניקח לדוגמה מקרה של דירה הפונה לגינה ציבורית. עבור רוב הלקוחות (נניח 80%), תכונה זו עשויה להיתפס כחיסרון. גינה ציבורית עלולה להיות מקור לרעש, חוסר פרטיות ואף חששות ביטחוניים. שמאי מקרקעין, המתבסס על נתונים סטטיסטיים וממוצעים, סביר שיראה בכך גורם שמוריד את ערך הנכס.
לעומת זאת, מתווך נדל"ן מנוסה ובעל היכרות מעמיקה עם קהל הלקוחות, ידע לזהות את ה-20% שעבורם גינה ציבורית דווקא מהווה יתרון. אוכלוסיות מסוימות, כגון משפחות עם ילדים קטנים או אנשים המעריכים שטחים ירוקים, עשויות לראות בגינה הציבורית נכס. הם יוקירו את הנגישות לשטח פתוח נרחב ואת האפשרות ליהנות ממרחב ירוק ללא מאמץ של תחזוקה. מתווך מיומן יידע למקד את מאמצי השיווק שלו לקהל היעד המתאים ולהדגיש את היתרונות הייחודיים של הדירה.
סייר יועצים | בית מיקה, אלי הורביץ 4 רחובות
אין באמור באתר זה כדי להוות ייעוץ פרטני, וכל עניין יש לבדוק ולהתייעץ עם בעלי מקצוע לגופם של דברים.
