שוק הנדל"ן בבאר שבע 2023/24: ניתוח מגמות, מחירים והזדמנויות
* שוק הנדל"ן בבאר שבע תמונה דינאמית ומגוונת, עם שינויים משמעותיים במחירים ובביקוש לסוגי דירות שונים.
מבין העסקאות שנבחנו, 641 היו עבור דירות, המהוות את הנתח העיקרי של השוק. מחיר דירה ממוצע עמד על 1,058,847 ש"ח, עם שונות משמעותית בהתאם למספר החדרים. דירות 2-3 חדרים נמכרו בממוצע ב-688,860 ש"ח, דירות 4 חדרים ב-1,069,803 ש"ח ודירות 5 חדרים ומעלה ב-1,778,529 ש"ח.
כדאי לציין גם את ההבדלים במחירים של סוגי דירות ייחודיים. דירות גן נמכרו במחיר ממוצע של 1,419,667 ש"ח, ואילו קוטג'ים ובתים פרטיים נמכרו בממוצע ב-2,033,462 ש"ח. מחירים אלו גבוהים משמעותית מהממוצע הכללי, ומשקפים את הביקוש הגבוה לדירות מרווחות בשכונות איכותיות.
בבחינת המחיר הממוצע למ"ר, ניתן לראות כי בבאר שבע הוא עומד על 13,743 ש"ח. זהו מחיר נמוך יחסית בהשוואה לערים מרכזיות בישראל, אך מייצג עלייה ביחס לשנים קודמות. המחיר הממוצע למ"ר משתנה בהתאם לגודל הדירה, כאשר דירות קטנות יותר נוטות להיות יקרות יותר במונחי מ"ר בהשוואה לדירות גדולות.
בפילוח רבעוני, ניכרת מגמת עלייה עקבית במחירי הדירות לאורך השנה. ברבעון הראשון, מחיר דירה ממוצע עמד על 985,932 ש"ח, עלה ל-1,074,540 ש"ח ברבעון השני (עלייה של 9%), והגיע ל-1,153,553 ש"ח ברבעון השלישי (עלייה נוספת של 7.4%). בסך הכל, חלה עלייה של 17% במחיר הממוצע של דירה במהלך שלושת הרבעונים הראשונים של 2023.
אזורים מבוקשים במיוחד בבאר שבע כללו את שכונות רמות, נווה זאב, נווה נוי, וכן מתחמי מגורים חדשים כמו פארק המדע ועיר הספורט. לדוגמה, דירת 5 חדרים ברחוב הסוכה 10 נמכרה באוגוסט ב-2,180,000 ש"ח, ובית פרטי ברחוב המלכים 21 נמכר במאי ב-2,450,000 ש"ח.
בהסתכלות ארוכת טווח יותר, ניתן לראות כי מחירי הדירות בבאר שבע עלו בשנים האחרונות בקצב מהיר. רבות מהעסקאות הציגו עליות של עשרות ומאות אחוזים לעומת מחירי הרכישה בעבר. למשל, דירה ברחוב חיים בר לב 14 נמכרה ביולי ב-1,260,000 ש"ח לאחר שנרכשה ב-2015 ב-720,000 ש"ח בלבד - עלייה של 75% ב-8 שנים.
שכונת רמות בבאר שבע מציגה תמונה מעניינת של שוק נדל"ן דינמי ומתפתח. ניתוח הנתונים מהחודשים האחרונים מספק תובנות משמעותיות לגבי מגמות המחירים, סוגי הנכסים הנמכרים, ושיעורי העלייה במחירים לאורך זמן.
מגמות מחירים כלליות
שכונת רמות מציגה עליות מחירים משמעותיות בשנים האחרונות, כאשר חלק מהנכסים רשמו עליות של עשרות אחוזים בתקופות קצרות יחסית. למשל:
- דירה ברחוב יוסף תקוע רשמה עלייה של 157% ב-23 שנים.
- נכס מסחרי (חנות) ברחוב יוסף תקוע הציג עלייה מרשימה של 275% ב-13 שנים.
- דירה ברחוב אברהם אמיר עלתה ב-197% ב-15 שנים.
מחירים ממוצעים לפי סוג נכס
1. דירות בבתי קומות:
- דירות 3 חדרים: כ-1,200,000 ₪ בממוצע
- דירות 4 חדרים: כ-1,350,000 ₪ בממוצע
- דירות 5 חדרים: כ-1,800,000 ₪ בממוצע
2. בתים פרטיים וקוטג'ים:
- קוטג' דו-משפחתי: כ-1,800,000 ₪ בממוצע
- קוטג' חד-משפחתי: כ-2,500,000 ₪ בממוצע
- בית בודד: כ-3,000,000 ₪ בממוצע
מחיר למ"ר
המחיר למ"ר משתנה בהתאם לסוג הנכס ומיקומו המדויק בשכונה:
- דירות בבתי קומות: כ-14,000-16,000 ₪ למ"ר
- קוטג'ים ובתים פרטיים: כ-12,000-14,000 ₪ למ"ר
מגמות לפי סוג דירה
1. דירות 3-4 חדרים:
- מבוקשות מאוד, בעיקר בקרב משקיעים וזוגות צעירים
- עליית מחירים מתונה יותר, כ-5-10% בשנה האחרונה
2. דירות 5+ חדרים:
- ביקוש גובר בקרב משפחות
- עליות מחירים משמעותיות יותר, לעתים מעל 10% בשנה
3. בתים פרטיים וקוטג'ים:
- מספר עסקאות נמוך יותר, אך מחירים גבוהים
- עליות מחירים תלולות, במיוחד באזורים מבוקשים בשכונה
הנתונים עליהם מבוסס ניתוח זה נלקחו מתוך אתר הנדל"ן הממשלתי, וייתכנו אי-דיוקים או טעויות. הניתוח בוצע על ידי סוכנות נדל"ן בשיתוף מערכת Pros100, ונועד לספק תובנות ומידע כללי בלבד. אין לראות בניתוח זה המלצה לרכישה או להסתמך עליו לצורך קבלת החלטות בנוגע לעסקאות ספציפיות.
סייר יועצים | בית מיקה, אלי הורביץ 4 רחובות
אין באמור באתר זה כדי להוות ייעוץ פרטני, וכל עניין יש לבדוק ולהתייעץ עם בעלי מקצוע לגופם של דברים.
